Những khoản lệ phí nào phải trả khi mua chuyển nhượng ?
Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản trên thị trường luôn diễn ra hằng ngày, tuy nhiên thì bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Do vậy việc sở hữu một sản phẩm bất động sản không diễn ra một cách đơn thuần mà phải qua rất nhiều các thủ tục pháp lý. Cùng với đó, gắn liền với việc mua bán chuyển nhượng là những khoản lệ phí phải trả khi mua chuyển nhượng khác nhau.
Chính vì thế trước khi xuống tiền và quyết định mua một bất động sản, người mua cần tìm hiểu thật kỹ những thông tin trước khi mua để có thể nắm bắt được những khoản lệ phí phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất trong quá trình tiến hành giao dịch. Với mục đích giúp cho bạn đọc có cái nhìn tổng quan về lệ phí phải trả khi mua chuyển nhượng bất động sản, bài viết này sẽ giới thiệu những lệ phí quan trọng nhất cần phải biết.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là một khoản lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người mua phải trả trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản để nộp vào ngân sách nhà nước.
Trong giao dịch mua bán bất động sản, người bán sẽ là người nhận được tiền khi bán đi bất động sản của mình. Nhà nước tính khoản tiền nhận được là một khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, người mua sẽ là người có nghĩa vụ nộp khoản phí chuyển nhượng mua bán đất này.
Theo thông tư 111/2013/TT-BTC đã quy định việc nộp thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân cần phải nộp – Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất 2%
Bên cạnh đó sẽ có 2 trường hợp xảy ra khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản:
- Khi giá bản bất động sản cao hơn khung giá của nhà nước thì việc tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được căn cứ theo giá được ghi trên hợp đồng mua bán đã được công chứng mà 2 bên thỏa thuận.
- Khi giá bán của bất động sản thấp hơn khung giá mà nhà nước quy định thì giá tính thuế thu nhập cá nhân sẽ căn cứ theo khung giá nhà nước.
Ví dụ:
Bà Lan bán cho ông Tùng miếng đất 100m2 với giá bản là 4 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 4 tỷ VNĐ x 2% = 80 triệu VNĐ
Giả sử với trường hợp giá bán thấp hơn khung giá đất của nhà nước. Ví dụ như khung giá của nhà nước tại vị trí đó là 3 tỷ thì chúng ta chỉ cần lấy 2% dựa trên 3 tỷ là ra được thuê thu nhập cá nhân trong trường hợp này.
Tuy nhiên luật pháp không cấm các đối tượng tham gia giao dịch thỏa thuận việc ai sẽ là người nộp thuế. Trên thực tế sẽ có một số cách “lách luật” hợp pháp như hạ giá bán bất động sản để người mua sẽ mua với giá thấp hơn, bù lại trách nhiệm nộp thuế sẽ do bên mua chịu…
Lệ phí trước bạ
Đối với các tổ chức hoặc là cá nhân có tài sản là bất động sản nằm trong diện phải chịu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất, khoản lệ phí này sẽ phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản với các cơ quan có thẩm quyền (Theo nội dung tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
Do đó, khi tiến hành mua bán, lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí phải trả khi mua chuyển nhượng trong mọi giao dịch về bất động sản. Người mua cần đi đăng ký cập nhật biến động của bất động sản trong khoảng thời gian 30 ngày, đồng thời là người có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ.
Khác với thuế thu nhập cá nhân, giá tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất hoàn toàn phụ thuộc vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại vị trí của bất động sản đó.
Các tính lệ phí trước bạ đối với tài sản nhà, đất được quy định theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:
Lệ phí trước bạ nhà/đất = Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà/đất x 0,5%
Trong đó:
Giá tính lệ phí trước bạ của đất = Diện tích đất x Giá của 1m2 đất theo bảng giá đất
Ví dụ: Ông A nhận chuyển nhượng 100m2 đất và ông phải nộp thuế trước bạ để đề nghị UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của miếng đất đó. Giá của 1m2 đất trong bảng giá đất tại vị trí ông mua có giá 15 triệu VNĐ/m2. Do đó, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất được tính như sau:
Lệ phí trước bạ cần phải nộp = 100m2 x 15 triệu đồng x 0.5% = 10.000.000 VNĐ
Trong trường hợp bất động sản có công trình được xây dựng hiện hữu trên đất, chúng ta phải tính thêm lệ phí trước bạ của công trình giá trị của công trình tại thêm điểm mua. Bằng cách lấy giá của 1m2 sàn xây dựng của căn nhà đó nếu được xây mới nhân với tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà ở thời điểm mua theo quyết định của UBND. Bởi bất kỳ công trình nào cũng phải có khấu hao giá trị trong quá trình sử dụng.
Giá tính lệ phí trước bạ của nhà = Diện tích sàn xây dựng x Giá của 1m2 sàn nếu xây mới x Tỷ lệ phần trăm chất lượng căn nhà tại thời điểm mua
Phí công chứng
Phí công chứng là một khoản lệ phí phải trả khi mua chuyển nhượng, một hợp đồng mua bán đã được công chứng có thể coi là một căn cứ pháp lý cao nhất xác nhận giao dịch giữa người mua và bán bất động sản.
Mức thu phí công chứng được ấn định tại từng mức giá khác nhau của tài sản, tất cả được đề cập đến tại Thông tư 257/2016/BTC:
- Phí công chứng đối với các tài sản dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn VNĐ.
- Phí công chứng đối với các tài sản từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng: 100 nghìn VNĐ.
- Phí công chứng trên 100 triệu đồng – 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản (hoặc giá trị hợp đồng).
- Phí công chứng đối với tài sản từ 1 tỷ VNĐ – 3 tỷ VNĐ: 1 triệu VNĐ + 0,06% giá trị tài sản (hoặc giá trị hợp đồng) với giao dịch vượt quá 01 tỷ VNĐ.
- Phí công chứng đối với tài sản 3 tỷ VNĐ – 5 tỷ VNĐ: 2,2 triệu VNĐ + 0,05% của phần giá trị tài sản (hoặc giá trị hợp đồng) với giao dịch vượt quá 3 tỷ VNĐ.
- Phí công chứng đối với tài sản từ 5 tỷ VNĐ – 10 tỷ VNĐ: 3,2 triệu VNĐ + 0,04% của phần giá trị tài sản (hoặc giá trị hợp đồng) với giao dịch vượt quá 5 tỷ VNĐ.
- Phí công chứng đối với tài sản từ 10 tỷ VNĐ: 5,2 triệu VNĐ + 0,03% của phần giá trị tài sản (hoặc giá trị hợp đồng) với giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp).
- Phí công chứng đối với tài sản từ 100 tỷ VNĐ: 32,2 triệu VNĐ + 0,02% của phần giá trị tài sản (hoặc giá trị hợp đồng) vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thêm một khoản lệ phí phải trả khi mua chuyển nhượng là phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một khoản thu cho việc thẩm định hồ sơ. Tại đây đơn vị thẩm định sẽ kiểm tra và đánh giá hồ sơ có đủ điều kiện để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất (Theo thông tư 85/2019/TT-BTC).
Tùy vào diện tích của bất động sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các địa phương dựa vào nhiều yếu tố khác trong quá trình thẩm định như mục đích sử dụng đất, tính phức tạp của hồ sơ được thẩm định… Tuy nhiên về việc thẩm định mục đích sử dụng, việc sử dụng bất động sản để xây dựng nhà ở sẽ có mức phí thấp hơn các bất động sản sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh.
Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh sẽ là đơn vị đứng ra quy định mức phí thẩm định hồ sơ đối với hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Một lệ phí phải trả khi mua chuyển nhượng cuối cùng trong quá trình giao dịch bất động sản là lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khoản phí này sẽ phải nộp cho đơn vị cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản bất động sản muốn mua (Quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Chứng nhận về việc đăng ký biến động với tài sản đất đai
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất khác
- Trích lục bản đồ địa chính, các văn bản, số liệu hồ sơ địa chính
Dựa trên những điều kiến của các địa phương, về chính sách trong việc phát triển của địa phương nên mức phí quy định sẽ không giống nhau. Các khu vực thành phố, quận có kinh tế phát triển mức thu thường sẽ cao hơn khu vực nông thôn. Các tổ chức sẽ có mức thu cao hơn cá nhân hoặc hộ gia đình.
Lời kết
Việc nắm bắt các khoản phí phải trả khi mua bán đất là rất quan trọng đối với người mua cũng như người bán. Tuy nhiên các khoản phí sẽ không cố định trong các giao dịch mà có sự thay đổi dựa trên tính chất của giao dịch. Để có thể tìm hiểu thêm các thông tin về các khoản lệ phí phải trả khi mua chuyển nhượng, có bạn có thể tham khảo tại: https://amoland.vn/nhung-le-phi-phai-tra-khi-mua-chuyen-nhuong
Tìm hiểu thêm:
1. Đô thị vệ tinh là gì?
2. Khu du lịch Nam Cát Tiên Đồng Nai có thực sự đẹp ?
3. Mua bán nhà Aqua City
